Kennisbankmenu

Met welke verhuurder of pandeigenaar heb jij te maken? Huur je het buurthuis van de gemeente (Utrechtse Vastgoed Organisatie- UVO), van een woningbouwcorporatie of een particuliere verhuurder? Of is het pand in eigendom?

Maatschappelijk vastgoed is een term voor gebouwen en terreinen met een publieke functie. Voor buurtlocaties in zelfbeheer is de huur van de locatie een grote kostenpost.

Huur je van de gemeente? Vaak wordt een marktconforme huur gehanteerd door de afdeling Vastgoed van de gemeente. De hoge lasten worden vervolgens ten dele gecompenseerd door subsidie van de afdeling Maatschappelijke Ontwikkeling. LSA bewoners lanceerde een mooie campagne om dit ‘broekzak-vestzak’ dilemma landelijk aan de kaak te stellen: ‘Buurthuis te koop – geen marktwaarde maar meerwaarde’. Het is een mooi pleidooi voor het behoud van ontmoetingsplekken en de marktconforme huur los te laten.

Huren bij de gemeente

Hoe de gemeente in buurten ruimte, ontmoeting en samenwerking wil faciliteren in buurtcentra staat beschreven in de uitvoeringsnotitie ‘Maatschappelijk initiatief onder dak’. Deze notitie komt voort uit de nota Vernieuwend Welzijn.

Mijn buurthuis huurt bij de gemeente, hoe werkt dat? Vaak wordt een marktconforme huur gehanteerd door de afdeling Vastgoed van de gemeente. De hoge lasten worden vervolgens ten dele gecompenseerd door subsidie van de afdeling Maatschappelijke Ontwikkeling. LSA bewoners lanceerde een mooie campagne om dit ‘broekzak-vestzak’ dilemma landelijk aan de kaak te stellen: ‘Buurthuis te koop – geen marktwaarde maar meerwaarde’. Het is een mooi pleidooi voor het behoud van ontmoetingsplekken en de marktconforme huur los te laten.

Wat is een HARVO? Sommige speeltuinen hebben een HARVO: Huuafhankelijk Recht van Opstal. Die betalen geen gewone huur, maar zijn wel huurder van het terrein. Een HARVO betekent dat jullie de huur in natura betalen door de speeltuin te exploiteren. De HARVO regelt ook dat het gebouw en de speeltoestellen in de speeltuin jullie eigendom zijn en niet van de gemeente. Hierdoor zijn speeltuinen met een HARVO volledig zelfstandig.

Het buurthuis is er voor iedereen. Maar voelt iedereen zich welkom? Veel mensen met een beperking ervaren – letterlijk – een te hoge drempel. Naast mensen die minder mobiel zijn, heb je ook mensen die minder goed zicht hebben en geen wijs worden uit de kleine letters op veel webites.  

Zelf aan de slag

Er zijn veel manieren om je locatie tegankelijker te maken. Een paar voorbeelden:

• een beugel in het toilet ophangen
• een drempelhulp neerleggen bij drempels
• een invalidetoilet 
• de website geschikt maken voor slechtzienden
• kiezen voor speeltoestellen waar ook kinderen met een beperking gebruik van kunnen maken.  

Tip: Gemeente Utrecht heeft een subsidie voor aanpassingen die jouw locatie toegankelijker maken. Ook wordt jaarlijks de Toegankelijkheidsprijs uitgereikt.

Bouwplannen? Dat wordt een hele klus! Maar een goede voorbereiding is het halve werk.

Jullie gaan een business case nodig hebben voor na de verbouwing, een plan om om je huurders en bezoekers niet te verliezen. Met de aannemer spreek je het bestek af: dat is de omschrijving van al het uit te voeren werk.

Tip: lees heel goed de invulling van de gebruikerswensen in het bestek door. Wat er niet instaat is achteraf altijd meerwerk (en dus meer kosten).

Tip: onderdruk de neiging om het allemaal zelf te doen als je denkt dat dat goedkoper is. Hoeveel vrijwilligers zijn er echt die dingen ook kunnen oppakken? Het is zo veel werk, haal je niet nog veel meer op de hals.

Tip: grijp deze kans aan om je te herpositioneren in de wijk, bijvoorbeeld met een buurtonderzoek of nieuwe samenwerkingen.

Financiering

Verbouwingen zijn grote investeringen: niet alleen de kosten van de verbouwing zelf, maar de kans is ook groot dat jullie tijdelijk minder ruimte hebben of zelfs dicht moeten. Dan zijn er minder inkomsten, terwijl de vaste lasten wel doorlopen. Daar staat tegenover dat de bouwplannen gaan zorgen voor meer of beter inzetbare ruimte. Dan kunnen de verhuuropbrengsten ook omhoog gaan. Hou hierbij wel rekening met wat jouw huurders kunnen betalen. Dit alles vraagt dus om een business case waarin je de situatie na de verbouwing doorrekent.

Waar kan ik financiering aanvragen? De gemeente heeft subsidies voortoegankelijkheid en verduurzaming, en ook diverse fondsen bieden ondersteuning voor bouwplannen. Denk bijvoorbeeld aan jouw lokale ondernemersfonds of winkeliersvereniging. Ook een crowdfundactie (bijvoorbeeld via Voor je Buurt) of donateurswerving kan een goede aanvulling zijn, die de buurt betrokken houdt. Kijk ook eens in het kennisbankartikel over fondsenwerving.

Tip: Podium Oost regelde met hun verhuurder (de gemeente) dat ze tijdens de verbouw geen huur hoefden te betalen.

Tip: Is er achterstallig onderhoud? Onderhoudswerkzaamheden kun je (als de situatie dat toelaat) ‘oppotten’ en tijdens de verbouwing in één keer uitvoeren. Er ontstaat zo ook meer investeringsruimte. 

Is het in de winter een beetje warm te houden op jullie locatie? Is er groen te vinden? En hoe klaar zijn jullie voor de warmtetransitie?

Voor verduurzaming wil je altijd eerst in gesprek met de eigenaar van je locatie. Voor veel instanties is verduurzaming een grote prioriteit, dus wellicht valt er wat te regelen! Zo wil de gemeente Utrecht al haar panden verduurzamen.

Tip: Als je bij je accounthouder aangeeft dit belangrijk te vinden en zelf ook mee wilt financieren (of daar financiering voor vindt), dan belandt jouw locatie mogelijk bovenaan de stapel.

Eigen pand

Ben je zelf eigenaar van je locatie? Ga dan in gesprek met je financiers, bijvoorbeeld bijvoorbeeld een fonds of je accounthouder bij de gemeente, en win advies in over de haalbaarheid van je plannen.

Ook kan je hulp krijgen van de provincie Utrecht via het ‘Ontzorgingsprogramma verduurzaming maatschappelijk vastgoed’. Je krijgt dan advies op maat van een gespecialiseerde duurzaamheidscoach. 

Uit het Dwarsverband

Op zoek naar uitwisseling of ondersteuning? Doe hier navraag over bij ons.